Contratos de Locação (Arrendamento) – Visão Geral
Parte I
Se você pretende ou necessita alugar algum imóvel em Israel, pode encontrar uma certa dificuldade para compreender o sistema jurídico que rege o Contrato de Locação. Este artigo foi elaborado com o objetivo de ajudá-lo com alguns problemas, que poderão vir a surgir no decorrer do processo de negociação.
Por favor, leia este artigo cuidadosamente, antes de se comprometer em algum tipo de relação locatícia.
O “pecado” da Internet
Um dos problemas que encontramos atualmente, na era da Internet, é a possibilidade de encontrar qualquer tipo de contrato, disponível em qualquer idioma, sobre diversos assuntos. Não há dúvida de que os modelos são sempre bem vindos, mas estes tratam de cláusulas padronizadas, nas quais alguém até pode se basear. Ocorre que, em geral, estes contratos podem ser bastante genéricos, e consequentemente nem sempre se adequam a uma determinada particularidade na relação entre Locador e Locatário, como forma de prevenir problemas. Assim sendo, quando você aluga um imóvel, utilizando um "contrato de locação de internet", pode acontecer que a falta de uma determinada cláusula lhe cause problemas, nem sempre passíveis de serem solucionados da forma mais simples e amigável. Como estaremos expondo a seguir, não vale a pena correr este risco.
Contratos de locação podem ser especialmente problemáticos para o inquilino ou para o proprietário. A questão é achar uma forma de equilibrar os interesses das partes contratantes.
Assim como em qualquer tipo de transação, em geral procura-se meios de economizar o máximo possível, e no caso de uma relação locatícia prestes a se iniciar, muitos acabam o fazendo no ato de dispensar corretores de imóveis e advogados. De fato, é possível encontrar seu lugar ideal para morar sem ser ajudado por um corretor de imóveis, já que há proprietários que optam por agir de forma independente. Já a escolha por não consultar um advogado, pode ensinar-lhe no futuro que a necessidade do pagamento pela assistência jurídica, após o surgimento de um problema entre Locador e Locatário, além dos aborrecimentos causados, tem um grande potencial de exceder, o valor de uma assessoria na elaboração de um contrato de locação.
Leitura e compreensão do contrato
É melhor começar lembrando que você está lidando agora com a lei israelense e o sistema israelense; portanto, esqueça tudo que você sabe sobre locação no exterior – bem vindo a um novo sistema.
A primeira pergunta antes de assinar qualquer tipo de acordo, aluguel ou contrato é, obviamente, se você está apto ou não a ler e entender os termos jurídicos antes de assiná-lo – e então estar comprometido com os termos sem assessoria jurídica.
No entanto, sempre é recomendável submeter o contrato de locação a uma revisão por um advogado, antes de assiná-lo. Contratos sempre podem conter falhas ou armadilhas, e a violação de um contrato é um passo arriscado e que pode ter como consequência a imposição de pesadas penalidades. Você pode se ver em um tribunal logo depois de ter rescindido um contrato, e com pouquíssimas chances de ganhar o caso. E se isto pode ser evitado, por que não?
O Corretor de imóveis (imobiliária)
A partir do momento em que o corretor de imóveis (depois de haver uma assinatura de contrato entre vocês dois) tiver lhe mostrado ou mencionado a existência de um imóvel que você veio a alugar, este já se tornará credor dos honorários de corretagem até o último centavo, ainda que não tenha lhe apresentado o referido imóvel. Geralmente não tem como fugir disto.
No entanto, tudo pode ser negociado. Às vezes o corretor cobra apenas de uma parte da relação locatícia, às vezes de ambas. Em geral, cada um (Locador e Locatário) paga a sua parte. O montante pode chegar ao equivalente a meio mês, até um mês de aluguel.
Encontrar um lugar que você possa morar e arcar com as despesas (não necessariamente o lugar dos seus sonhos)
Para este propósito você pode querer contratar um corretor de imóveis.
Tenha em mente a importância da escolha de um lugar que você possa quitar as obrigações financeiras, sem que haja problemas. Uma locação é um compromisso de longo prazo e, como um novo imigrante, você estará em fase de adaptação, até o seu pleno estabelecimento no país. Não se deve portanto contar com uma estabilidade, muitas coisas podem acontecer, como por exemplo, você encontrar-se sem renda durante um mês ou mais, entre empregos, causando-lhe um pesado encargo financeiro, dificultando-lhe a quitação dos encargos da locação.
O Custo da Locação
A locação é o resultado da negociação entre ambas as partes. Esteja certo de que pode pagar o aluguel e as despesas em torno dele, como os impostos municipais, utilitários, etc..
O Locador não poderá aumentar o valor do aluguel sem se ater ao contrato de locação assinado por vocês dois. Geralmente este aumento é tratado em uma cláusula específica, de renovação. Se o contrato não menciona um aumento do aluguel antes, ele deverá permanecer o mesmo até o período de renovação (segundo ano).
O aluguel é pago segundo com os termos acordados no contrato. O pagamento pode ser efetuado mensalmente ou de outra maneira definida no ato da assinatura do pacto. Você pode pagar em dólares ou shekels, mas em qualquer hipótese deve diligenciar no sentido de solicitar um recibo. Pode ainda ser interessante depositar o valor do aluguel na conta do proprietário, todos os meses, e manter um registro destes pagamentos.
Além do pagamento do aluguel, o Locatário geralmente é responsável pelo pagamento de contas de serviços públicos, impostos municipais sobre a propriedade, taxa de condomínio, água, eletricidade e algumas despesas de manutenção. Isto também deve ser definido nas cláusulas contratuais.
É comum que os contratos de locação contenham uma cláusula compelindo o Locatário a apresentar ao Locador alguma forma de “segurança financeira” (mas não um depósito em dinheiro) para garantir o cumprimento do contrato de locação.
“Novos Imigrantes” têm o direito a receber uma isenção ou desconto de impostos municipais, pelo período de um ano, durante seus primeiros dois anos após a data da Aliá, mas como tudo mais em Israel, há burocracias envolvidas; você deverá se dirigir à Municipalidade e requerer esta redução – e não esqueça de levar seu contrato de locação, juntamente com a sua carteira de identidade, bem como a sua carteira de imigrante.
Atenciosamente,
D. Henrique (Tzvi) Szajnbrum, Advogado.