Aos Locatários de imóveis: é melhor prevenir do que (tentar) remediar
Caso você esteja planejando alugar um apartamento, deve levar em conta a seguinte questão: Será que devo confiar no proprietário do imóvel, usar o meu bom senso, ou apenas me pautar nos termos expressos no contrato?
Bem, se você vier me perguntar o que acho, a resposta me parece bastante simples: Você deverá se utilizar de uma combinação do seu bom senso com os têrmos expressos no contrato. Não confie exclusivamente no proprietário do imóvel, ainda que, aparentemente, ele(a) seja uma pessoa honesta e que as suas promessas antes da assinatura do contrato lhe soem perfeitamente claras e racionais.
Como forma de ilustrar esta orientação, trago a vocês o caso abaixo, o qual foi decidido pelo Meritíssimo Juiz Dr. Yaron Bashan, no Tribunal de Pequenas Causas de Telaviv. Trata-se do caso Grossman versus Leibowitch. O Sr. Grossman, o Autor, alugou um apartamento de propriedade da Sra. Leibowitch, a Ré.
Nas negociações preliminares à assinatura do pacto, já estava bem claro que o imóvel se encontrava em condições bastante precárias, quase fora de condições de habitabilidade. O Autor alegou que a Ré (a proprietária) havia "se comprometido especificamente" a providenciar o conserto todos os grandes defeitos da propriedade, inclusive: bancadas quebradas, tubulações de escape, estruturas, armários quebrados, janelas quebradas e tomadas elétricas danificadas.
Na ação judicial verificamos que o Autor alega que, todos os defeitos por ele mencionados, tornam o imóvel inadequado para moradia, e a única razão pela qual aceitou alugá-lo consistiu no fato de que a Ré havia prometido resolver os problemas existentes, dentro de alguns dias após a assinatura do contrato. O Autor anexou ainda fotografias que comprovaram, sem sombra de dúvida, que o imóvel estava, de fato em péssimas condições de conservação.
O processo judicial que precedeu o nosso caso:
Antes da propositura da nossa ação judicial, a proprietária propôs contra o Sr. Grossman uma "Ação de despejo", alegando que ele não estava pagando os alugueres em dia, e que estava agindo como se fosse o dono do apartamento, ao contratar profissionais com o intuito de consertar os problemas do imóvel, entre outras queixas. A base para esta ação judicial foi a de que o Sr. Grossman teria enganado a proprietária, a Sra. Leibowitch, concordando em pagar um valor reduzido a título de aluguel, no valor de 2,400 shekels, ao invés de um montante muito maior que poderia ser cobrado, levando em conta a área de localização. Imediatamente após ter se mudado para o apartamento, o Sr. Grossman começou a contratar profissionais para resolver os problemas, passando a deduzir estas despesas da remuneração mensal devida. A Sra. Leibowitch alegou que esta atitude do Sr. Grossman demonstrou, claramente, que desde o início ele planejava agir de forma fraudulenta.
Vale ressaltar, neste momento, que no contrato celebrado não havia uma única palavra acerca de uma promessa por parte da proprietária em fazer renovações no imóvel. No pacto em questão estava escrito que "o Locatário inspecionou a propriedade antes da assinatura do contrato e a considerou satisfatória".
Voltando ao nosso caso:
O nosso Autor, Sr. Grossman, também alegou que, com o passar do tempo, os antigos defeitos do imóvel se agravaram, e que outros problemas surgiram, de modo que, em decorrência destes novos problemas, teria chamado os profissionais para resolvê-los. O Meritíssimo Juiz não acolheu este argumento. Ele acreditou que o dinheiro dispendido foi de fato para os defeitos pré-existentes, e não devido aos problemas surgidos recentemente, conforme o Autor alegou.
O Juiz declarou, em sua decisão, que não havia dúvidas de que "a propriedade não se prestava adequadamente à habitação de pessoas", embora não se pudesse descartar o fato de que poderia ter ocorrido um agravamento dos problemas, no decorrer da locação. Ainda que isto se tratasse de um fato verídico, não haveria como expressar monetariamente a deterioração em questão.
O Juiz estabeleceu claramente que qualquer promessa feita de forma oral, conforme alegou o Autor, não deve prevalecer sobre um contrato escrito (apenas evidências escritas podem vir a contestar um contrato expresso), tal qual neste caso, no qual um ajuste foi assinado por ambas as partes.
Após um longo período durante o qual ambas as partes apresentaram seus argumentos, o Meritíssimo Juiz decidiu que "de fato o Autor teria alugado o apartamento em condições inadequadas de habitação, tanto relativamente a aspectos de segurança, quanto em âmbito sanitário". Não havia dúvidas de que o Autor teria assinado o contrato e declarado o seu desejo de alugar o referido imóvel, renunciando assim a qualquer direito ou eventual demanda futura, tendo como objeto discussões a respeito da conservação do imóvel. O Juiz afirmou ainda que, de acordo com o conteúdo do contrato, o caso jamais deveria ter sido trazido à apreciação do tribunal.
A meu ver, o ponto principal deste caso é justamente a declaração final do Juiz, na qual ele se declara desapontado pelo fato de a legislação permitir que imóveis em péssimo estado de conservação, como este, possam ser disponibilizados mesmo que apenas para locação, quando as exigências mínimas sanitárias e de segurança não são observadas. O Juiz não foi capaz de encontrar, na lei israelense, ao menos um instrumento para compelir um proprietário a reformar nem mesmo um apartamento em condições precárias, quando o próprio inquilino concordou em alugar o imóvel nestas condições, abrindo mão do direito de qualquer demanda futura a este respeito.
No final das contas, o Meritíssimo Juiz decidiu em favor da Ré, sem se abster de lamentar a ausência de uma normatização adequada concernente ao mercado de locação de imóveis em Israel.
Sejamos sensatos:
Imagino que alguns de vocês possam vir a pensar que este se trata de um caso extremo e raro, fruto de uma tremenda falta de sorte. Mas não é, em absoluto! Estas são espécies de casos que diariamente são objetos de disputas nos tribunais israelenses, à luz da falta de imóveis disponíveis para locação em Israel. Em um país como Israel, no qual existe uma demanda elevadíssima para moradia em áreas determinadas, proprietários de imóveis vêm dividindo apartamentos já pequenos em unidades ainda menores, sem prover uma estrutura capaz de suportar o aumento da demanda causada por este procedimento, ocasionando assim problemas de canalização, eletricidade, etc.
Infelizmente, os proprietários de imóveis situados na Grande Telaviv e Jerusalém estão até mesmo transformando depósitos sem ventilação adequada e canalização (nem esgoto) em apartamentos, os quais são alugados a preços exorbitantes.
Embora eu possa compreender perfeitamente as dificuldades e a necessidade de se procurar locais mais em conta para se viver, aconselho fortemente a todos que não se deixem seduzir por apartamentos mais baratos, em estado de conservação visivelmente duvidoso, baseando-se na esperança do cumprimento de qualquer tipo de promessa. Seja esperto e use o seu bom senso.
Tenha em mente que, caso o dono do imóvel tivesse alguma intenção de efetuar melhorias no mesmo, certamente o teria feito antes de alugá-lo, como forma ainda de garantir uma remuneração mais elevada!
Atenciosamente,
D. Henrique (Tzvi) Szajnbrum, Advogado.