Memorando Imobiliário – "Zikron Devarim"
Por que você precisa de um?
A resposta é muito simples: você não precisa de um, nem deve assinar algo do tipo. Abstenha-se de ter qualquer tipo de memorando em uma transação imobiliária.
Qual é o objetivo de memorando imobiliário?
O objetivo é fazer um esboço de uma futura transação que ainda não foi formulada em detalhes, como parte de um contrato. O memorando serve como uma espécie de "protocolo", uma forma de sincronizar as expectativas e intenções do vendedor e do comprador dentro de um negócio, e geralmente se trata de um documento sucinto.
Direciona-se uma minuta ou memorando imobiliário como um "contrato preliminar" para o "contrato definitivo", a ser completado e celebrado, em geral, pouco tempo depois da assinatura do memorando. Um contrato preliminar é portanto considerado como um contrato de acordo com a Lei, e você deverá estar ciente de estar se comprometendo em um negócio que envolve grandes quantias de dinheiro, sem a assistência de um advogado, e sem conhecimento profissional nem representação jurídica.
Na hipótese de optar por ter uma minuta ou memorando imobiliário, apesar do supra mencionado, siga as disposições legais:
A Lei de Contratos Israelense exige que um memorando considere três preceitos básicos, e se um deles não fôr observado, o documento poderá ser considerado inválido/nulo, de modo que apenas um Tribunal poderá determinar o seu destino.
A primeira regra é: uma intenção real ("Gmirut Daat") por parte de ambos os lados de cumprir a obrigação jurídica dentro da transação imobiliária. Por exemplo, se o vendedor deseja compeli-lo a pagar um milhão de dólares como "penalidade" por violação de contrato e você de alguma forma se opõe por considerar isto um disparate, considera-se que não houve qualquer compromisso contratual, pelo fato de inexistirem evidências de sua anuência plena.
A segunda: a aceitação da proposta ("Atsaa Ve Kibul"), ou seja, quando existe a oferta por parte de um dos futuros contratantes e aceitação da mesma pela outra parte, sem que haja ressalvas nesta anuência.
A terceira: uma compensação/valor ("T`mura") em troca do bem imóvel objeto da transação deve ser colocada em termos suficientemente claros. Não é necessário que se trate de um pagamento concreto no local, mas sim ao menos uma intenção de se pagar algum valor em troca da propriedade.
Quais as consequências de se assinar um memorando imobiliário?
Os fatos acima descritos (assinatura de um documento jurídico sem assistência profissional) não irão depor a seu favor em um tribunal, já que o sistema considera o memorando como "um documento jurídico para todos os aspectos". Portanto, se assinar um memorando, poderá se ver comprometido à aquisição de uma determinada propriedade ou compensar o proprietário na hipótese de uma desistência em efetuar a transação, ainda que tenha "uma boa razão para sua mudança de planos".
Como você pode proceder para que possa assegurar uma transação que deseje particularmente?
A única forma é pedir que um advogado especializado em Direito Imobiliário que redija um esboço de um memorando em conjunto com você, no ato do acordo, mas permanece sendo desaconselhável a assinatura do documento imediatamente, deixando que o pacto seja celebrado no dia seguinte, baseando-se em um contrato real e perfeitamente claro, cujas cláusulas tenham sido redigidas pelos advogados de ambas as partes.
Seja prudente e evite problemas:
O único local no qual se pode resolver uma disputa referente a um memorando imobiliário é em uma sala de Tribunal, e acredite-me: este é o último lugar em que desejará estar, principalmente quando uma soma em dinheiro tão alta estiver em jogo; e certamente fator tempo é bastante relevante para você.
Atenciosamente,
D. Henrique (Tzvi) Szajnbrum, Advogado.