Quem é o detentor desta propriedade?
Um caso verídico I
Sr. Doe, cidadão americano que imigrou para Israel, e após curto período de tempo, decidiu abrir a sua empresa.
Diante do grande sucesso que obteve desde a abertura do seu negócio, considerou que poderia realizar o sonho de adquirir o seu pedaço de terra em Israel, e assim procedeu, já que os rendimentos que vinha obtendo lhe conferiam a possibilidade de conseguir um bom empréstimo dos bancos locais. Ele decidiu comprar um imóvel caro, o qual exigia pagamentos mensais consideravelmente altos, porém dentro de suas possibilidades financeiras. Assim se concretizou a transação: Sr. Doe adquiriu o imóvel, o qual foi dado em garantia ao banco; este auferiu um bom lucro; e os dois fiadores designados para a transação se sentiram tranquilos, já que o Sr. Doe, além de amigo dos dois, se revelara um homem de negócios muito habilidoso.
Após um ano, Sr. Doe adoeceu seriamente, o que o impossibilitou de trabalhar normalmente. Com o objetivo de manter o ritmo da sua atividade, contratou um gerente de sua confiança, para lidar com os problemas burocráticos da empresa por aproximadamente 6 meses. Ocorre que o Sr. Doe se equivocou seriamente quanto à capacidade do funcionário, a tal ponto que a empresa, recentemente fundada e demandando maior perícia para gerenciá-la, passou a se encontrar em sérias dificuldades financeiras. Os débitos passaram a prevalecer sobre os créditos, e neste ínterim, o Sr. Doe pôde retornar ao trabalhar em tempo integral, chegando à triste constatação de que os empréstimos tomados para fazer a empresa funcionar, em sua ausência, juntamente com o valor da hipoteca, estavam muito além dos lucros a serem auferidos.
Ao se ver neste beco sem saída, levando em conta que por ora poderia deixar o país, sem dificuldades (sem ações judiciais em seu nome nem medidas proibitivas de sua saída – Tsav Ikuv Ietsia Min Haretz) decidiu que chegara a hora de fugir para os EUA.
A sua deterioração contábil não passou despercebida para os amigos, que souberam das cobranças enviadas por diferentes bancos, e como era de se esperar, os fiadores ficaram ainda mais apreensivos. Diante disto, decidiram falar com o Sr. Doe sobre o problema, o qual procurou tranquilizá-los, esclarecendo que caso alguma coisa acontecesse, o próprio imóvel serviria como garantia, pelo fato de o empréstimo se referir a 80% do imóvel, tendo 20% do valor do mesmo sido pagos em espécie.
Sr. Doe voltou aos EUA, deixando para trás enormes quantias em débitos. O banco credor da hipoteca tomou a iniciativa de processar os fiadores pelo valor integral que restava a ser quitado do empréstimo. Estes, por sua vez, ao se consultarem com um advogado, descobriram que o percentual de 20%, dado em garantia pela aquisição do imóvel, não cobriria a quantia devida ao banco. As tentativas de cobrar o débito do Sr. Doe resultaram infrutíferas por razões diversas, de modo que se pôde, de acordo com as disposições legais, demandar dos fiadores o valor devido.
Seguindo os trâmites legais, o imóvel foi vendido em leilão público, foi dado o lance, quitado, porém, uma vez feitas as deduções necessárias, tais como honorários advocatícios e custas judiciais, os fiadores foram compelidos a pagar o equivalente a 2% do valor da propriedade cada, o que resultou em um montante de aproximadamente $12,000 para cada um.
Mas por que eles tiveram que pagar tal quantia, se o Sr. Doe já havia pago, em espécie, 20% do valor do imóvel?
A razão é simples: Sr. Doe tomou o empréstimo com o prazo de carência de um ano (ou seja, não houve cobranças mensais neste primeiro ano). Passado o período de carência, Mr. Doe deixou de quitar as mensalidades por pelo menos 6 meses. E quando o caso foi resolvido, havia dois anos para o pagamento do empréstimo. Além disso, quando ocorre a venda de um imóvel em leilão público por determinação judicial, o preço pago nunca corresponde ao real valor de mercado do mesmo. Nesta hipótese, o preço tem uma redução de, no mínimo, 10 a 15%. Se isto não bastasse, com o acrescimento das custas judiciais, honorários advocatícios, etc, esta perda pode subir para além de 20% do valor da propriedade.
Isto é verdade quando o valor de mercado é estável, e o preço da habitação não descresce. Mas neste caso, os valores habitacionais se desvalorizaram em alguns pontos percentuais.
Enfim, o que poderiam os fiadores terem feito para reduzir os prejuízos sofridos? A nossa experiência ensina que, quanto maior fôr a rapidez dos atos, menores serão os danos. Assim sendo, no momento em que os fiadores possam detectar o menor sinal de problemas, seja uma carta de um banco ou mesmo se tomar conhecimento da situação financeira do devedor, deve se comunicar imediatamente com ele ou com sua família, se necessário. Mas em primeiro lugar, o fiador deve diligenciar em contactar um advogado especializado nesta área, para receber as orientações necessárias.
No final das contas, sempre se deve aventar a possibilidade de o fiador acabar sendo compelido a pagar parte do débito, mas, se fôr possível chegar a um acordo com o banco credor, de preferência antes de toda e qualquer medida judicial, as chances de prejuízo monetário são bem menores.
No decorrer da nossa vida, qualquer um de nós pode ser se tornar fiador de alguém, ou precisar de um, portanto, a chave para evitar maiores complicações é estar ciente de problemas em potencial, para então poder agir da forma mais adequada.
Atenciosamente,
Dr. Henrique (Tzvi) Szajnbrum, Advogado.